Guía de Compra Legal para Casas en Zonas Protegidas por la Ley de Costas
¿Quién no anhelaría residir en la costa, con vistas al mar infinito y sin obstáculos que obstruyan nuestra panorámica?
Comprendiendo el concepto de la Ley de Costas
La Ley de Costas es la normativa encargada de regular y definir el dominio público marítimo-terrestre (DPMT). Su aplicación se rige por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y modificación de la Ley 22/1988, y el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, que aprueba el Reglamento General de Costas.A lo largo del tiempo, se han realizado diversas modificaciones en la Ley 22/1988 con el fin de brindar una mayor protección a la costa española y garantizar una mayor seguridad jurídica a los afectados por sus restricciones. Puedes consultar el texto completo aquí.
Más recientemente, la Ley 2/2013, de 29 de mayo, ha modificado la Ley de Costas, estableciendo un nuevo marco legal que busca fortalecer la seguridad jurídica en las actuaciones relacionadas con el litoral, al mismo tiempo que promueve una protección efectiva del mismo, compatible con el desarrollo de actividades económicas y la creación de empleo. Todo ello, sin perder de vista la regulación de los procedimientos administrativos para determinar el dominio público marítimo terrestre y su uso en diferentes ámbitos.
Es posible conciliar el desarrollo costero y la preservación del ecosistema marino
La importancia de proteger la costa
La reciente ley tiene como objetivo prioritario la preservación de nuestro litoral, pero no se trata solo de proteger el ecosistema, sino también de garantizar los derechos legales de aquellos que poseen propiedades en la costa.
Es importante tener presente que los derechos y el medio ambiente no son excluyentes, sino que deben coexistir en armonía. Plantearlos como opuestos solo resulta en perjuicio para ambos.
Por eso, la principal meta de esta ley no es prohibir las actividades en la costa, sino fomentar prácticas sostenibles que respeten y cuiden nuestro entorno natural.
Será impactado nuestro litoral por el cambio climático
La nueva normativa de costas tiene en cuenta de manera explícita la realidad innegable del cambio climático. Según esta ley, el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPAMA) deberá preparar una Estrategia para la Adaptación de la costa al Cambio Climático, en colaboración con las Comunidades Autónomas. Además, se contempla la posibilidad de declarar como zonas en retroceso ciertos tramos de costa, con restricciones en cuanto a su ocupación.
Los plazos establecidos por la ley se ajustan al objetivo de adaptarse al cambio climático: las autorizaciones podrán ser revocadas unilateralmente por la Administración cuando sea evidente que los terrenos ocupados corren un riesgo concreto de ser afectados por el avance del mar. Asimismo, las concesiones otorgadas estarán sujetas a la evolución de la costa debido al cambio climático, por lo tanto, serán canceladas cuando los terrenos ocupados sean alcanzados por el mar.
Por otra parte, se requiere que los proyectos de construcción incluyan una evaluación de cómo afectará el cambio climático en su implementación. También se han establecido medidas para motivar a los concesionarios a presentar proyectos de regeneración y mitigación del cambio climático, como la extensión del plazo máximo de las concesiones dependiendo del tipo de uso que se realice en dichos terrenos.
Permiso requerido para edificar en área de protección restringida
Uso permitidos en la zona de servidumbre de protecciónLos usos permitidos en la zona de servidumbre de protección están sujetos a la aprobación de la Comunidad Autónoma. Para ello, es necesario solicitar previamente un informe de la Administración del Estado. Dicho informe se enfocará en aspectos como la delimitación del límite interior de la ribera del mar, línea de deslinde, mantenimiento de las servidumbres de tránsito y acceso al mar, así como el impacto de las construcciones y actividades en la integridad del dominio público.
Es decir, antes de poder llevar a cabo cualquier tipo de uso en esta zona, es obligatorio obtener la autorización correspondiente y cumplir con las condiciones establecidas para mantener la protección adecuada de la zona costera. Es esencial tener en cuenta todas las posibles consecuencias para el dominio público antes de llevar a cabo cualquier actividad o construcción en la zona considerada como de servidumbre.
La autorización y solicitud de informe deben ser realizadas por la Comunidad Autónoma, quien será la encargada de evaluar la conveniencia y viabilidad del uso propuesto en la zona de servidumbre de protección. La Administración del Estado, por su parte, aportará su experiencia para determinar el alcance y posible impacto de la actividad o construcción en el dominio público.
Es importante tener en cuenta que el objetivo principal de esta normativa es mantener la protección y preservación del dominio público. Por lo tanto, cualquier actividad o construcción que se realice en la zona de servidumbre debe respetar y garantizar la integridad de dicho espacio y sus usos tradicionales.
Además, es esencial cumplir con las condiciones establecidas y proteger la integridad del dominio público en todo momento. De esta forma, se puede asegurar la preservación del ecosistema costero y sus valores naturales para las generaciones futuras.
Es viable edificar una residencia en terrenos estatales costeros
Prohibición por ley de actividad en la costaLa realización de cualquier actividad en la costa está expresamente prohibida por la legislación vigente. De acuerdo con el artículo 32.2 de la Ley 22/1988 de Costas, se hace referencia a las prohibiciones establecidas en el artículo 25.1 de la misma ley.
Mantenimiento de la prohibición
Esta restricción continúa en vigor incluso tras las modificaciones realizadas a la Ley 22/1988 de 28 de julio. Estas modificaciones, recogidas en la Ley 2/2013 de Protección y Uso Sostenible del Litoral, ratifican la existencia de dicha prohibición.
Es posible la transferibilidad de licencias y permisos
Sólo las cesiones pueden ser transferidas tanto durante la vida del titular como después de su muerte, de acuerdo con lo establecido en los artículos 141 hasta 150 del Reglamento General de Costas.Toda ocupación o aprovechamiento del patrimonio público marítimo-terrestre a través de una concesión o autorización, conlleva la obligación de pagar un cánones a favor del Gobierno de España.
Su regulación se encuentra establecida en los artículos 84 en adelante de la Ley de Costas y en los artículos 181 en adelante del Reglamento General de Costas.
Las limitaciones establecidas por la Ley de Costas Cuáles son
Para cumplir con la Ley de Costas, está prohibido construir nuevos edificios en los terrenos del DPMT y se limitan las obras de mejora en los ya existentes, sin permitir ningún aumento en volumen, altura o superficie. Además, es necesario que las obras realizadas en los edificios situados en la costa cumplan con los requerimientos de eficiencia energética y ahorro de agua, en aras de conservar el entorno natural y promover la sostenibilidad en la zona.
Exclusivo chance conseguir una propiedad afectada por la legislación costera
En España, la ley de costas ha generado una coyuntura favorable para aquellos interesados en comprar una casa en la playa. A través de esta legislación, se ha establecido una franja de protección que obliga a demoler construcciones, lo que ha llevado a oportunidades de adquisición a precios más bajos. Tanto inversores como particulares han aprovechado esta situación para conseguir una vivienda frente al mar a un costo más conveniente. No obstante, es fundamental tener en cuenta los riesgos y restricciones que conlleva esta ley antes de tomar cualquier decisión de compra.